Qu'est-ce qui vous fait dire que le marché immobilier pourrait se retourner ?

Plusieurs signes devraient nous alerter. Tout d’abord, on constate que le secteur de la construction est en train de s’essouffler. En 2018, le nombre de permis de construire ayant été délivrés a diminué de 7,6 % par rapport à 2017. Or, les indicateurs que sont la construction, le volume de transactions et le prix de l’immobilier sont historiquement très corrélés entre eux, la chute de l’un entraînant celle des autres. En clair, la baisse de la construction s’accompagne le plus souvent d’une baisse des prix. Par ailleurs, de plus en plus de ménages jugent les prix « irréalistes », ce qui peut les conduire à retarder leurs projets immobiliers, voire à y renoncer. Les futurs acheteurs sont également de moins en moins nombreux à anticiper une hausse des prix des logements. C’est un signal que les anticipations des ménages sont en train de se retourner. Or ces anticipations sont très importantes pour comprendre l’évolution du marché : les hausses nourrissent les hausses, et les baisses nourrissent les baisses. Enfin, il existe un décalage de plus en plus insoutenable, notamment dans plusieurs grandes villes, entre l’augmentation des prix immobiliers et l’augmentation des revenus. Ce sont autant de signes qui laissent à penser qu’un retournement du marché pourrait s’opérer dans un futur proche.

49 % des Français craignent une dégradation du contexte économique

N’avez-vous pas l'impression de jouer les oiseaux de mauvais augure ?

Les indicateurs de l’immobilier ne sont rassurants qu’à court terme. Aussi encourageants soient-ils, ces indicateurs ne sauraient dissimuler d’autres signaux sous-jacents dont l’importance ne doit pas être sous-estimée. Or, l’analyse de ces signaux montre que nous sommes probablement à la fin d’un cycle de hausse du prix des logements. Les cycles immobiliers se succèdent et l’histoire tend à se répéter. C’est d’ailleurs ce que montre l’expérience des pays étrangers. À des phases de hausse de prix succèdent des périodes de transition puis de baisse. Un peu à la façon des montagnes russes.

À un boom immobilier succède donc inévitablement une phase de récession ?

C’est ce qui se produit notamment lorsque l’on observe un décalage très important entre l’évolution des prix immobiliers et l’évolution des revenus des ménages. Dans les grandes villes des États-Unis mais aussi en Espagne ou encore en Irlande, au cours des années 2000, le prix des logements a augmenté beaucoup plus fortement que les revenus des habitants… Très vite, cette dynamique est devenue insoutenable et cela a contribué au krach immobilier de 2007. À la suite de ce retournement du marché, les prix immobiliers sont alors retombés au niveau qui était le leur au début des années 2000. La France et en particulier Paris où l’on n’a pas connu de telles corrections font ainsi plutôt figures d’exception

Article original paru dans SeLoger.com